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城市私房买卖的“过户手续”之法律意义

  • 期刊名称: 《法律适用》
  • 作者: 张卿
  • 分类: 物权
  • 期刊年份: 1988
  • 期号: 9
  • 页码: 5
  • 摘要:

    江西分校民法辅导教师张卿同志在教学辅导中,对城市私房买卖的“过户手续”之法律意义,这个学员感到疑难的问题进行了探讨,提出了自己的看法,可供辅导教师、学员们参考。

买卖合同是一方将财产所有权有偿地转让另一方的协议,是有偿性、诺成性合同。由于房屋买卖的标的物是不动产,除应具备买卖合同的一般特性外,还必须具备一定的形式要件(书面形式)。而法律对城市私房买卖更特别规定要到房产登记机关办理过户手续。那么,这里说的“过户手续”究竟具有何种法律意义呢?它是合同成立的要件(形式要件),还是产权转移的法定方式(交付方式)?我校民法讲义分别在“所有权的保护”和“买卖合同”两章提到这个问题,尤其在“买卖合同”一章以专节论述了城市私房买卖的问题,但某处说“过户手续”是形式要件,另处又说是所有权转移的方式,因而在教学辅导中,学员提出两种意见,我无法统一,谨在此谈谈拙见,求教于各位老师们。
  我认为,城市私房买卖与一般房屋买卖一样,其形式要件仅指书面形式,而“过户手续”是产权转移的法定方式(交付方式)。理由:
  一、买卖合同是诺成性合同,作为买卖合同之一的城市私房买卖合同当然也是诺成性合同,只要双方意思表示一致(当然,必须以书面形式作意思表示),合同即成立,即应发生法律效力。因此,城市私房买卖并不以交付实物为合同成立的要件,也就是说,城市私房买卖并不以卖方将房屋产权实际转移给买方为合同有效条件。
  二、城市私房买卖是以不动产为标的物,它不能采用动产的交付办法来交付,所以法律规定,城市私房买卖标的物的所有权自产权过户手续办理完毕始发生转移。显然,“过户手续”是一种产权转移的法定方式(交付方式)。是否同时又是合同的形式要件?我认为,既然城市私房买卖是诺成性合同,房屋所有权的转移就不应做为合同成立的要件,而仅仅是所有权的转移。
  三、如果将“过户手续”做为城市私房买卖合同的形式要件,不具备这个要件,合同便不成立的话,那么,即使买卖双方订立了书面协议,买方也实际交付了房款并居住管理了房屋,只要未办理过户手续(形式要件不具备),卖方仍有权撕毁合同,将房屋收回或加价转卖他人而不承担任何民事责任,因为合同不成立,不存在违约的问题,显然,这和立法精神,和讲义上的意见是矛盾的,是站不住脚的。
  综上所述,城市私房买卖中的“过户手续”只是标的物所有权转移的法定方式(交付方式),而不是合同的形式要件。因此,只要合同具备了实质要件,又采用了书面形式,即有效。在尚未办理产权过户手续前,卖方又将房屋卖给他人并完成了产权过户手续的,卖方应承担违约责任,但原买方无权主张房屋产权。
  (作者单位:江西上饶分部)
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